Vergoeding voor het laten bouwen op terrein: belastbare opstalvergoeding of belastingvrije meerwaarde?

Het komt voor dat een eigenaar van een grond een bouwpromotor toelaat op zijn grond te bouwen in ruil voor een deel van het gerealiseerde bouwwerk (bv. een of meerdere appartementen). In de praktijk stelt zich dan de vraag of deze eigenaar een belastbare opstalvergoeding ontvangt, dan wel een belastingvrije meerwaarde realiseert.
 
De volgende casus werd voorgelegd aan de rechtbank van Antwerpen.

Een belastingplichtige verkrijgt in ruil voor het laten bouwen van appartementen op zijn grond, twee appartementen en vier garageboxen.

De administratie heeft de afstand van het recht van natrekking voor de overige appartementen geïnterpreteerd als het verlenen van een recht van opstal  (cf. Cass., 19.05.1988).

In casu is de duur van het recht van opstal gelijk aan de termijn die verloopt tussen de aanvang van de bouwwerken en het einde van de bouwwerken. Dit lijkt kort, maar volgens de administratie is nergens in de Wet over het recht van opstal een minimumtermijn vermeld. Artikel 4 van de Wet over het recht van
opstal vermeldt enkel een maximumtermijn, zijnde vijftig jaar.

Voor het verlenen van het recht van opstal wordt in casu een krachtens artikel 10, § 1, tweede lid, WIB 92 belastbare vergoeding betaald, die gelijk is aan de waarde van de verkregen appartementen en garageboxen verminderd met de waarde van de andere gronddelen.

De belastingplichtige daarentegen is van mening dat hij een onroerend goed heeft geruild voor een ander onroerend goed, en daarbij een belastingvrije meerwaarde heeft gerealiseerd. Van een opstalvergoeding kan enkel sprake zijn wanneer het gaat om een vergoeding die de belastingplichtige ontvangt wanneer
hij voor een lange termijn een gebruiksrecht verleent op een onroerend goed (X., Fiscaal Compendium, “Inkomsten van onroerende goederen”, Mechelen, Kluwer,  A.3.3/24, 68).

De rechtbank onderkent geen beding of overeenkomst waaruit blijkt of zou moeten blijken dat eiseres (en haar broer) enige vergoeding bedongen, laat staan verkregen, voor de afstand van natrekking met betrekking tot de andere delen. De rechtbank volgt bijgevolg de belastingplichtige, en gaat ervan uit dat er geen sprake is van een belastbare opstalvergoeding.

Bron: vonnis van de rechtbank van Antwerpen van 24.02.2014, 12/5819/A

Verschenen op Lexfin, de professionele website voor tax en accountancy experts.